Taxes & plus-value lors d’une cession immobilière

Lors du transfert d’un bien immobilier découlant d’une vente, d’une donation ou d’une succession, le propriétaire ou l’acquéreur (selon le cas de figure) devra s’acquitter d’un ensemble de taxes.

Parmi elles , la « Plus-valía municipal » (taxe municipale sur le transfert immobilier) , la « Complementaria » correspondant à la plus-value immobilière et la taxe de 3% sur le prix de vente du bien immobilier pour les non-résidents.

1. LA « PLUSVALIA MUNICIPAL » – PLUS-VALUE MUNICIPALE

 Avant-propos

Le 26 octobre, la Cour constitutionnelle a annulé l’impôt municipale sur les plus-values au motif que son mode de calcul allait à l’encontre du principe de capacité économique.

Cependant, le décret royal du 26/2021 du 8 novembre a établi la nouvelle réglementation dans le système de cette taxe. De cette façon, il est prévu d’adapter celle-ci aux fluctuations du prix de la propriété pour reconnaître le bénéfice réel.

De par sa traduction, cette taxe pourrait faire penser qu’il s’agit de la plus-value immobilière mais en réalité, il s’agit d’une taxe municipale calculée en fonction du nombre d’années de détention du bien immobilier, de la zone géographique où se situe le bien et d’un index cadastral municipal propre à chaque municipalité (commune).

Connue sous le nom de « Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana » , la taxe sur la plus-value des terrains urbains correspond à un impôt local municipal prélevé sur la plus-value des terrains au moment de leur cession.

Il faut savoir que cette taxe est générée par la cession du terrain et ne tient pas compte qu’il y ait ou non un bâtiment construit sur celui-ci.

En d’autres termes, lors de la transmission d’une propriété, ce qui est taxé, c’est la transmission du terrain sur lequel la propriété est construite et non le bâtiment lui-même.

Quand la plus-value municipale est-elle payée ?

Les transmissions qui donnent lieu à la plus-value municipale sont la vente d’un bien, la donation ou la succession.

Celle-ci doit être payée selon les modalités suivantes, à compter de la date à laquelle le transfert a eu lieu :

• En cas de vente d’un bien ou de donation, le délai sera de 30 jours ouvrable à compter de la date de vente ou de donation.
• S’il s’agit d’un héritage, le délai de présentation de la plus-value municipale est de 6 mois à compter de la date du décès, extensible jusqu’à un an.

Qui paie la plus-value municipale ?

Dans le cas le plus courant, lors de la vente, c’est le vendeur du bien immobilier qui devra s’acquitter de la plus-value.

Lorsqu’il s’agit d’une donation, c’est celui qui reçoit le don qui devra s’acquitter de la plus-value.

En cas de succession, ce seront les héritiers qui devront s’acquitter de la plus-value.

Comment se calcule la plus-value municipale ?

Désormais et suite au nouveau décret royal du 26 octobre 2021, lors du calcul de l’assiette fiscale, le contribuable pourra choisir entre :

• La plus-value réelle, calculée sur la base de la différence entre la valeur d’acquisition du terrain et la valeur de vente.
• Un nouveau système objectif qui reflétera les évolutions du marché immobilier.

La plus-value réelle

Cette imposition est calculée sur la base de la plus-value réelle obtenue lors du transfert d’un bien immobilier en comparant la valeur d’achat et la valeur de vente du bien.

Si le contribuable démontre que la plus-value réelle est inférieure à celle résultant de la méthode d’estimation objective, il peut appliquer la méthode réelle.

Le système Objectif

La base imposable de la taxe sera le résultat de la multiplication de la valeur cadastrale du terrain au moment de la cession par les coefficients approuvés par chaque municipalité en fonction du nombre de années écoulées depuis l’acquisition.

Ces coefficients sont mis à jour annuellement en fonction de l’évolution du marché immobilier.

Il faut savoir qu’Il n’y aura pas d’impôt sur le transfert d’un bien immobilier pour lequel il n’y a pas de plus-value sur la différence entre les valeurs dudit terrain à la date d’acquisition et de cession.

Exemple du choix entre la plus-value réelle et le système objectif

Imaginons une propriété acquise en 2017 au prix de 300.000 € et qui se vend au prix de 350.000 € en 2021, avec une supposée valeur cadastrale de 100.000 € (60% valeur du sol y 40 % valeur de la construction)

PLUS VALUE OBJECTIVE

Base imposable calculée sur la valeur du sol x un coefficient

60.000 € x 0.17 = 10.200 € x 30% = 3060 €

PLUS VALUE RÉELLE

Base imposable calculée sur la valeur du sol x la plus-value

60% x 40.000 € = 24.000 € x 30% = 7200 €

2. LA COMPLEMENTARIA – PLUS-VALUE IMMOBILIERE

 

La plus-value immobilière est déterminée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat et correspond à celle qui existe dans d’autres pays de l’Union européenne.

Cet impôt est donc calculé sur cette différence et varie selon les régions.

Notez qu’en tant que résident, cet impôt devra être calculé lors de la déclaration fiscale annuelle.

Quels sont les autres critères permettant l’exonération de cet impôt ?

Frais de rénovation réalisés dans le bien immobilier

En tant que résident fiscal, l’ensemble des informations sur le transfert immobilier devra être indiqué dans la déclaration fiscale. (IRPF)

Il faut savoir que toutes les rénovations ne s’appliquent pas dans le calcul d’exonération.

En effet, L’administration fiscale a précisé en février 2019 que les frais de réparation pour la conservation ou l’entretien du logement ne peuvent être ajoutés à la valeur d’acquisition.

En d’autres termes, les frais tels que par exemple, travaux de peinture, changement des installations électriques, le remplacement du sol, des portes ou des fenêtres ne peuvent être pris en compte pour le calcul.

Seuls les travaux visant à agrandir ou à améliorer substantiellement l’habitabilité du bien seront pris en compte soit parce que la structure de la propriété a été modifiée, soit parce que des éléments qui n’existaient pas auparavant ont été ajoutés.

Ce qui sera considéré comme étant une modification de l’espace, l’augmentation de la surface de la propriété ou le changement complet de zones importantes telles que la cuisine ou la salle de bain.

Lors de la déclaration, le contribuable devra fournir les factures avec la valeur des améliorations apportées, il est important de garder à l’esprit que le l’administration fiscale vérifiera non seulement si les travaux ont été réalisés, mais aussi si le coût de ceux-ci coïncide avec la réalité.

En plus des factures, d’autres justificatifs complémentaires pourraient être exigés, par exemple, le relevé ou les factures de l’entreprise qui a réalisé les travaux ou du témoignage du constructeur.

Acquisition réalisée entre le mois de mai et décembre 2012

Une exonération de 50 % sera d’application sur la plus-value ​​provenant de la vente de propriétés urbaines situées sur le territoire espagnol qui ont été acquises à partir du 12 mai 2012 et jusqu’au 31 décembre 2012.

Réinvestissement de la somme perçue dans un achat immobilier

Dans le cas des contribuables résidant dans un État membre de l’Union européenne, ou de l’Espace économique européen avec échange effectif d’informations fiscales, les plus-values ​​obtenues par le transfert de ce qui a été leur domicile principal peuvent être exonérés, à condition que le montant total obtenu par le transfert soit réinvesti dans l’acquisition d’une nouvelle résidence principale.

Si le montant réinvesti est inférieur au montant total perçu lors du transfert, seule la partie proportionnelle de la plus-value obtenue correspondant au montant réinvesti sera exclue d’imposition.

Exonération pour les résidents de plus de 65 ans

Une exonération totale de la plus-value sera convenue à la condition que la personne ait plus de 65 ans , habite depuis minimum 3 ans et que celle-ci soit le fruit d’une vente immobilière du domicile principal.

Notez que si un des membres d’un couple n’a pas 65 ans, celui-ci devra s’acquitter de sa part de la plus-value immobilière.

D’autres critères d’exonération non mentionnés ici sont d’applications, il est donc conseillé de faire appel aux services d’un bureau spécialisé tel que le notre afin d’apporter une attention particulière selon chaque profil de vendeur.

3. RETENTION DE 3 % POUR LES NON-RESIDENTS

Lorsque le vendeur est un non-résident sur le territoire espagnol, pour assurer la perception de l’impôt puisqu’il n’est fiscalement non lié au pays, l’article de loi 25.2.f 3e du décret royal 1776/2004, du 30 juillet 2004 prévoit que l’acheteur retient 3% du prix de vente et effectue le paiement de ce montant à l’administration fiscale.

Remboursement en totalité ou partiel de la rétention

Si le vendeur non-résident a une plus-value sur la vente du bien inférieure à la rétention des 3% , il pourra faire la demande en vue de récupérer une partie de ladite somme.

En cas de perte patrimoniale, la totalité de la retenue pourra être récupérée, cependant, ce remboursement sera dans la plupart des cas soumis à la vérification par l’administration fiscale, auprès de laquelle, le vendeur devra disposer de tous les documents prouvant la réalité dudit gain ou même de ladite perte.

Ce remboursement sera également soumis à la condition que celui-ci se soit acquitté de la taxe de non-résident (selon la région)

Les informations indiquées sont sujets à modification et peuvent varier selon les régions et le profil de chaque demandeur.